Buffer

Come calcolare il valore di un immobile

15 febbraio 2012 13:200 commentiViews: 39290

qual'è il valore commerciale di un immobile?Il calcolo del valore commerciale di un immobile, che ricordiamo differisce dal valore catastale che si determina moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di legge ed è usato come base per calcolare le imposte (tra cui la nuova Imu) applicate dallo Stato, è un’operazione complessa e niente affatto agevole per l’assenza di una regola rigorosa tramite cui assegnare un valore oggettivo ai molteplici fattori che vanno tenuti in considerazione, alcuni dei quali aleatori (variazioni della domanda, valutazione sul mercato di immobili simili, svalutazioni) e soggettivi (stato degli interni, grado di ristrutturazione, prossimità a servizi pubblici e luoghi di lavoro).

Volendo procedere in una stima approssimativa, la base da cui partire è la superficie commerciale totale dell’immobile moltiplicata per la quotazione media del metro quadro di zona. Per il calcolo della superficie commerciale, sia per immobili destinati ad uso residenziale sia per quelli ad uso commerciale, è necessario considerare la somma delle superfici interne e di quelle esterne effettuata in base ai seguenti criteri: le superfici calpestabili interne vanno calcolate al 100% così come quelle occupate da pareti divisorie interne e da pareti perimetrali non condivise (ossia non confinanti con altre proprietà del fabbricato), mentre le murature perimetrali condivise (ad esempio quelle confinanti con altri appartamenti o con zone condominiali comuni quali ascensore, vano scala, etc.) vanno calcolate al 50%; per le superfici esterne si calcola il 25% di balconi e terrazze scoperte (35% se coperti), il 35% di patii e porticati, il 15% dei giardini d’appartamento, il 10% dei giardini di ville o villini. Garage, cantine e box e posti auto coperti vanno infine calcolati al 75% (per i box e posti auto scoperti la quota percentuale è del 30%).

Il numero dei metri quadri commerciali totali così calcolati deve essere moltiplicato, come detto, per il prezzo medio del metro quadro di zona che varia a seconda delle città e, all’interno della stessa città, in funzione del quartiere o di zone del quartiere più o meno appetibili di altre. Sul sito dell’Agenzia del Territorio è disponibile una banca dati delle quotazioni immobiliari relative agli 8100 comuni italiani, di facilissimo utilizzo: bisogna semplicemente selezionare il comune e, all’interno del comune, la zona di interesse, indicando la destinazione (residenziale, commerciale, terziaria o produttiva) dello stabile.

Su questa base di calcolo vanno poi innestati tantissimi altri elementi (valore di merito) che potranno produrre un aumento o una diminuzione del valore commerciale dell’immobile. Tra questi, ad esempio, la vicinanza a trasporti e servizi pubblici, a servizi commerciali, aree verdi e parcheggi o a fonti di rumore o altro tipo di disturbo per la vita domestica; lo stato di conservazione dello stabile e il livello di manutenzione complessivo, in base al quale il prezzo può salire o scendere anche del 25-30%. Altri elementi sono ancora la luminosità, l’esposizione, la vista (libera o chiusa da altri edifici), la qualità dell’impianto di riscaldamento, la presenza di ascensore, etc. Per il calcolo del valore di merito potrà essere utile consultare la tabella TMC 3.1.1 del 17 luglio 2008.

L’assenza di criteri rigorosi per determinare il prezzo di mercato dell’immobile emerge anche dall’utilizzo dei molti strumenti reperibili in rete, come mutuisupermarket.it, Home on Line, clubcasa.it, pianetagratis.it e tutelati.it, messi a confronto su Corriere.it.: il prezzo dello stesso immobile (un bilocale di 75 mt. quadri nei pressi del Monte Stella nella periferia di Milano) varia tra un minimo di 146.250 e un massimo di 280.647 euro.

Tags:

Lascia una risposta