Diritto di prelazione – Che cos’è, quando spetta, a chi spetta

9 febbraio 2014 10:310 commentiDi:

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Anche all’interno del diritto italiano viene riconosciuto e applicato il diritto di prelazione, un diritto che può essere esercitato in diversi ambiti e con diverse modalità, a seconda del settore di riferimento e dei soggetti  coinvolti. Vediamo quindi meglio di che cosa si tratta. 

Il diritto di prelazione

Che cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è il diritto sulla base del quale un soggetto, a parità di condizioni, può essere preferito rispetto ad un altro, all’interno di una negoziazione giuridica, cioè, ad esempio, la costituzione di un contratto.

Il diritto di prelazione all’interno della giurisprudenza italiana è un istituto del diritto privato e può essere esercitato, fondamentalmente, in due diverse modalità:

  • come diritto di prelazione volontario
  • come diritto di prelazione legale.

Il diritto di prelazione volontaria

Nel primo caso, quello della prelazione volontaria, il diritto deriva da un accordo tra le parti e non è opponibile a terzi. In questo caso una delle due parti concede volontariamente all’altra il diritto di prelazione, in osservanza della legge sulla libertà contrattuale sancita dall’articolo 1322 c.c.

Il diritto di prelazione legale

Nel secondo caso, quello della prelazione legale, il diritto di prelazione viene esercitato sulla base di quanto previsto dalla legge, anche in assenza di un accordo tra le parti, ed è opponibile a terzi. In questo caso, dunque, il soggetto titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso un terzo acquirente.

Il diritto di prelazione può essere esercitato e applicato in diversi ambiti specifici, tra cui, principalmente, quelli del diritto successorio – relativo alle successioni patrimoniali – e del diritto locatizio – relativo alle locazioni immobiliari.

Il diritto di prelazione nelle successioni

All’interno del diritto successorio il diritto di prelazione è quello che spetta ai coeredi quando uno di essi vuole alienare a terzi, cioè a persone estranee alla successione, la sua quota o parte di essa. Tale diritto di prelazione viene riconosciuto ai coeredi sulla base di quanto previsto dall’articolo 732 c.c., il quale sancisce che il coerede intenzionato all’alienazione, notifichi la proposta ai coeredi indicandone chiaramente il prezzo.

Questo diritto di prelazione deve però essere esercitato entro 2 mesi dall’invio delle notifiche. In mancanza della notifica i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da qualsiasi altro soggetto avente causa, fino a quando sussiste lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota viene divisa in parti uguali.

Una parte della dottrina ammette l’esercizio del diritto di prelazione anche nelle comunioni non ereditarie, sempre sulla base di quanto previsto dall’articolo 732 del Codice Civile, che è l’articolo che tratta specificatamente di questo istituto.

Il diritto di prelazione nelle locazioni immobiliari

Molto più vasta si presenta la materia in fatto dell’applicazione del diritto di prelazione all’interno delle locazioni immobiliari. In base a questo diritto, infatti, il conduttore di un contratto di locazione ha la possibilità di una prelazione in caso di vendita dell’immobile. Vediamo quali sono i casi specifici.


In materia di cessione di alloggi pubblici, ovvero di abitazioni di edilizia economica popolare, il diritto di prelazione è quello che spetta all’inquilino in caso di vendita degli stessi. Il riscatto è regolamentato dal D.P.R. n. 2 del 17 gennaio 1959 nel caso si tratti di alloggi di tipo popolare e dalla dall’art. 39 della legge n. 392 del 27 luglio 1978 nel caso si tratti di altri beni ad uso abitativo.

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In generale, tuttavia, il diritto di prelazione è quel diritto che spetta al conduttore di un qualsiasi contratto di locazione quando l’immobile concesso in affitto sia alienato, cioè messo in vendita, sulla base di quanto previsto sempre dall’art. 39 della legge n. 392 del 27 luglio 1978.

Sulla base di quanto previsto dalla legge citata in precedenza, quindi, il proprietario che volesse vendere l’immobile concesso in locazione, dovrà notificare al conduttore, attraverso un ufficiale giudiziario, la sua intenzione di vendere l’immobile, facendogli recapitare una notifica che riporti l’importo e le modalità di pagamento stabilite. In questo caso il conduttore avrà, se interessato, 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per esercitare il proprio diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione immobiliare nelle locazioni viene regolamentato anche dall’art. 3 della legge 431 del 1998. Sulla base di questa legge, infatti, il conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo può esercitare il diritto di prelazione quando il locatore alla prima scadenza contrattuale – che può capitare in genere dopo quattro anni o dopo tre anni sulla base della tipologia di contratto sottoscritto, libero o concordato – si avvale della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale, adducendo uno dei seguenti possibili motivi:

  • ha intenzione di vendere l’immobile a terzi ma non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione
  • l’immobile in questione è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori di ristrutturazione – quali la demolizione o la ricostruzione o ancora lavori che ne assicurino la stabilità – per cui la permanenza del conduttore al suo interno sarebbe di grave ostacolo
  • l’immobile in questione si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure, se situato all’ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell’immobile condotto in locazione.

Nel primo caso, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione, a parità di condizioni, sugli altri eventuali acquirenti dell’immobile. Sulla base di quanto previsto dall’art. 39 della legge n. 392 del 27 luglio 1978. citata in precedenza, quindi, il proprietario dovrà notificare al conduttore, attraverso un ufficiale giudiziario, la sua intenzione di vendere l’immobile, facendogli recapitare una notifica che riporti l’importo e le modalità di pagamento stabilite.

In questo caso il conduttore avrà, se interessato, 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per esercitare il proprio diritto di prelazione, sempre per mezzo di atto notificato al proprietario attraverso ufficiale giudiziario, e 30 giorni di tempo per pagare gli importi stabiliti.

Nel secondo e nel terzo caso, invece, il conduttore ha diritto di prelazione, a parità di condizioni, sugli altri eventuali aspiranti conduttori, se il proprietario, al termine dei lavori di ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile.






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