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Cedolare secca sugli affitti

Dal 7 aprile 2011 è stata data la pos­si­bil­ità di optare per la tas­sazione con la cedolare secca sugli affitti (Federalismo Fiscale). 

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del D.L.vo 23/2011). 

E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. La cedolare secca, in pratica, sostituisce l’attuale tassazione Irpef e le relative addizionali con un pre­lievo fisso del 21% (19% per i canoni agevolati) e l’imposta di registro. 

Inoltre: l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. 

Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 

Questo nuovo regime fis­cale inter­essa le per­sone fisiche, le soci­età sem­plici e gli enti non com­mer­ciali che con­ce­dono in locazione abitazioni ed even­tu­ali per­ti­nenze. Sono escluse le locazioni di immo­bili non abi­ta­tivi e le locazioni di abitazioni svolte da imp­rese e professionisti. 

In sostanza la cedolare secca sugli affitti è un’imposta sos­ti­tu­tiva dell’IRPEF gra­vante sul red­dito fon­di­ario derivante dalla locazione, incluse le addizion­ali IRPEF regionale e comu­nale, delle imposte di reg­istro e di bollo dovute per la registrazione, risoluzione e pro­roga del con­tratto di locazione. 

La sua appli­cazione è una lib­era scelta del loca­tore, che potrà atten­ersi alle ordi­narie regole di tas­sazione, dichiarando il red­dito fon­di­ario, con con­seguente assolvi­mento dell’IRPEF e delle rel­a­tive addizion­ali. 

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Sono interessate, quindi, soltanto: 

  • le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).  

Contratti misti. Se il contratto di locazione ha per oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata: 

  • sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
  • sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente. 

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario). La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.  

L’ importo della nuova imposta “cedolare secca” si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b del dl 551/1988). La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). 

Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui: 

  • la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse,
  • la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.  

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta. 

Il reddito assoggettato a cedolare: 

  • è escluso dal reddito complessivo,
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni,
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).  
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