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Affitto – Come disdire il contratto di locazione commerciale

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La crisi economica che ha colpito l’Italia negli ultimi anni ha portato ad un generale ridimensionamento del volume dei consumi e del commercio. Di conseguenza, in un periodo di piena recessione, le imprese commerciali presenti sul territorio non hanno certo avuto vita facile e molte di esse sono state costrette alle chiusura. 

Ancora oggi, con un periodo di ripresa ormai alle porte per gli osservatori internazionali, secondo gli ultimi dati rilevati dalla Confcommercio, il saldo nazionale tra le imprese nate e quelle cessate risulta negativo. Il mondo del commercio ha subito e continua a subire quindi gravi perdite, che spesso costringono gli esercenti a rinunciare alla gestione delle loro attività e ad optare per la cessazione.

Ma la chiusura di una attività commerciale impone anche alcuni obblighi e alcune attenzioni da parte degli esercenti, che sono in genere vincolati da un contratto di affitto di natura commerciale per la locazione del fondo o del negozio in cui l’attività veniva svolta.

In questo post troverete dunque tutte le informazioni necessarie per disdire un contratto di locazione commerciale in essere secondo quanto è previsto dall’attuale normativa – legge 392 / 1978 -, con l’aggiunta di alcune informazioni generali riguardanti altri aspetti rilevanti di questa tipologia di contratto.

Leggendo questo post potrete infatti sapere:

  • qual è la durata minima del contratto di locazione commerciale
  • come funziona la clausola del tacito rinnovo nei contratti di natura commerciale
  • come è possibile esercitare il recesso nel contratto di locazione commerciale
  • come funziona il recesso anticipato per gravi motivi nei contratti di locazione commerciale.

Come disdire il contratto di locazione commerciale

Le norme attualmente riguardanti i contratti di locazione commerciale si applicano a tutti gli immobili concessi in affitto allo scopo di avviare o continuare un’attività industriale, commerciale, artigianale, ma anche di tipo professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa o sindacale.

La durata minima del contratto di locazione commerciale

La prima cosa da sapere, tuttavia, è che i contratti di affitto relativi ad immobili ad uso commerciale hanno di norma una durata minima. Questa durata è infatti pari a:

  • 6 anni nel caso in cui l’attività che viene ad essere svolta all’interno dell’immobile abbia una natura di tipo commerciale o si tratti di attività di lavoro autonomo
  • 9 anni se l’attività che viene ad essere svolta all’interno dell’immobile è di tipo ricettivo, cioè l’immobile sia adibito ad albergo o simili.

Sulla base di questi presupposti ogni contratto di locazione di natura commerciale che presenti una durata inferiore  a quella prevista dalla legge deve essere considerato nullo, a meno che non venga fatto espresso richiamo nel testo del contratto al carattere transitorio dell’attività commerciale.

Il limite massimo di durata, invece, per un contratto di affitto di tipo commerciale è pari a 30 anni. Le parti interessate, cioè, possono liberamente scegliere, in fase di stipula, di pattuire durate comprese tra i 6 e i 30 anni.

Il tacito rinnovo nel contratto di locazione commerciale

Oltre alla durata minima del contratto, un altro aspetto da tenere presente nelle locazioni ad uso commerciale è costituito dalla clausola del tacito rinnovo.

I contratti di locazione commerciale prevedono cioè il rinnovo automatico alla scadenza

  • per un periodo di altri 6 anni nel caso delle attività di tipo commerciale
  • per un periodo di altri 9 anni nel caso delle attività di tipo alberghiero.

In occasione della prima scadenza di rinnovo, tuttavia, le parti possono anche decidere di stabilire un periodo di durata più lungo di quello originario.

Qualora invece l’affittuario non avesse intenzione di protrarre il contratto di locazione, e dunque avesse intenzione di interrompere il tacito rinnovo del contratto, deve comunicare all’affittuario la sua intenzione di recedere dal contratto. 

Il recesso nel contratto di locazione commerciale

Una volta capito come funzionano la durata e il tacito rinnovo nei contratti di locazione di natura commerciale è quindi possibile affrontare il discorso su come è possibile disdire un contratto di affitto di questo genere.

Nei contratti di locazione commerciale sia il locatore che l’affittuario possono recedere dal contratto dando all’altro un preavviso di almeno 12 mesi. Nel caso si tratti di immobile utilizzato per attività alberghiera, però, la comunicazione di recesso deve essere inviata con 18 mesi di anticipo. Nello specifico infatti

  • il conduttore è tenuto ad comunicare al locatore la sua intenzione di recedere dal contratto inviando apposita disdetta al locatore almeno 12 mesi prima della prima scadenza o rinnovo contrattuale
  • il locatore è tenuto a comunicare al locatore la sua intenzione di recedere dal contratto inviando apposita disdetta all’affittuario almeno 12 mesi prima della prima scadenza o rinnovo contrattuale. In locatore, tuttavia, può opporsi al rinnovo del contratto solo se sussistono una serie di motivi esplicitati nella normativa vigente. 

Come comunicare il recesso dal contratto di locazione commerciale

Per la comunicazione del recesso dal contratto all’una o all’altra parte è sempre necessario inviare una disdetta scritta via posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Per la redazione della disdetta è possibile utilizzare il fac simile che potrete scaricare dal link seguente:

> Modello disdetta contratto di locazione commerciale

Il recesso anticipato per gravi motivi nei contratti di locazione commerciale

Esiste però un’altra possibilità da prendere in considerazione quando ci si trova nella necessità di dover disdire un contratto di locazione di natura commerciale. Nel caso in cui, infatti, esistano gravi motivi il conduttore – e solo lui per il momento – può recedere dal contratto di affitto in qualsiasi momento, senza aspettare la circostanza della prima scadenza o del primo rinnovo contrattuale, a patto di darne preavviso sei mesi prima.

Qualora si voglia avvalere di questa possibilità il conduttore deve quindi

  • comunicare al locatore – almeno con 6 mesi di preavviso – la propria intenzione di recedere in modo anticipato dal contratto di locazione inviando una apposita disdetta scritta via posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo caso, tuttavia, la disdetta dovrà contenere anche la spiegazione dei gravi motivi che lo hanno portato ad intraprendere questa scelta.

Il recesso anticipato per gravi motivi nei contratti di locazione commerciale e nei contratti di affitto per gli immobili ad uso residenziale è un istituto piuttosto recente della attuale normativa. Chi volesse avere maggiori informazioni in merito può leggere il post di approfondimento che abbiamo dedicato all’argomento.

> Contratto di affitto – Come funziona il recesso anticipato del conduttore per gravi motivi