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Contratto di affitto – Come funziona il recesso anticipato del conduttore per gravi motivi

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La durata del contratto di locazione

Quando si stipula un contratto di affitto il locatario e l’affittuario stabiliscono di comune accordo la durata contrattuale da assegnare a tale rapporto di locazione, che dovrà essere rispettata da entrambe le parti. Alla definizione della durata del contratto viene anzi di norma dedicata una intera clausola contrattuale, che sarà quindi di facile reperibilità per coloro che vogliano effettuare un controllo.

Nel corso del rapporto di locazione, però, possono sopraggiungere motivi e circostanze impreviste che impongono al conduttore di recedere dal contratto prima della sua scadenza.

Nel caso in cui un contratto di locazione venga rispettato fino alla data decisa in fase di stipula si parla quindi di scadenza naturale, nel caso in cui ci sia la necessità di recedere anticipatamente dal contratto si parla di recesso anticipato. 

Il recesso anticipato dal contratto di locazione

In questo post cercheremo quindi di capire meglio come funziona il recesso anticipato dal contratto di locazione, analizzando alcuni suoi aspetti fondamentali, quali:

  • chi può richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto
  • quando è possibile richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto
  • come è possibile richiedere il recesso anticipato
  • quali sono gli altri adempimenti da tenere presenti quando si recede dal contratto di affitto.

Chi può richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto

La prima cosa da sapere è che solo il conduttore, cioè l’inquilino, ha facoltà per legge di recedere in qualsiasi momento in modo anticipato dal contratto di locazione, e tale possibilità viene appunto definita recesso legale del conduttore.

Ai locatari, al contrario, non viene riconosciuto questo diritto, e quindi coloro che affittano un immobile ad uso residenziale o commerciale sono invitati a riflettere accuratamente sul tipo di durata contrattuale che hanno intenzione di stabilire.

Alla luce di questa apparente disparità di trattamento tra conduttori e locatari è stata in verità sollevata anche un’accusa di incostituzionalità della norma, in quanto il recesso legale è consentito unicamente all’inquilino e non al proprietario. La Corte Costituzionale, tuttavia, ha dichiarato l’infondatezza di questa questione ritenendo ragionevole un trattamento di favore nei confronti della parte più debole del contratto, rappresentata dal conduttore. Deve poi essere presa in considerazione anche la necessità di assicurare una sufficiente stabilità all’intero sistema abitativo.

Ma quali sono allora i contratti dai quali i conduttori  possono recedere? Alla luce delle attuali disposizioni di legge, il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione può essere richiesto in merito a:

  • le locazioni di tipo abitativo
  • le locazioni di tipo commerciale
  • le locazioni regolate da contratti di natura transitoria.

Quando è possibile richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto

Non bisogna credere, tuttavia, che al conduttore sia concessa una totale autonomia nei confronti del rapporto di locazione, dal momento che la richiesta di recesso anticipato deve essere sempre subordinata all’esistenza di una condizione. Il conduttore, infatti, può esercitare il recesso dal contratto di locazione solo se esistono gravi motivi che lo giustificano.

Dal punti di vista giuridico, la definizione di questi gravi motivi viene lasciata all’elaborazione stessa della giurisprudenza, ma per avere almeno alcuni parametri a cui attenersi, i conduttori devono sapere che la legge considera “gravi motivi” i fattori che:

  • sono oggettivi
  • sono estranei alla volontà del conduttore
  • sono imprevedibili
  • sopravvengono in seguito alla stipula del contratto di affitto.

Alla luce di queste indicazioni, spetterà poi alla legge valutare ogni singolo caso e rinvenire l’effettiva presenza di tali fattori nei casi concreti.

Nelle locazioni ad uso commerciale, ad esempio, un grave motivo potrebbe essere considerato la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio annunciato in precedenza, che abbia avuto effetti negativi sulle prospettive commerciali della zona, sulle quali il conduttore aveva fatto affidamento al momento della stipula del contratto.

La giurisprudenza è infine unanime nel considerare validi solo i motivi di natura oggettiva e non quelli di natura soggettiva.

Quando presentare la richiesta di recesso

Un’altra cosa importante da sapere è che il recesso anticipato dal contratto di locazione per gravi motivi deve essere tassativamente chiesto dal conduttore con 6 mesi di preavviso rispetto alla data in cui si desidera lasciare l’immobile, anche nel caso di contratti di natura transitoria.

Come è possibile richiedere il recesso anticipato dal contratto di locazione

Come per tutti gli atti relativi ai contratti di locazione, inoltre, anche per l’esercizio del recesso legale del conduttore è necessaria una forma cartacea, ragione per cui la richiesta di recesso andrà formulata per iscritto e inviata al locatario via posta per mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

In questo modo il conduttore, in caso di controversie, potrà conservare una debita attestazione.

E veniamo quindi a che cosa sarà necessario comunicare all’interno della richiesta di recesso dal contratto e a quali dovranno essere i suoi contenti.

Il contenuto di una richiesta di recesso dal contratto di locazione

 

In merito a questo particolare aspetto la legge non impone di essere troppo precisi nella dichiarazione dei motivi che hanno portato il conduttore a prendere tale decisione. Non esiste, cioè, un preciso obbligo di completezza formale, ma da questo punto di vista la prassi maggiormente seguita, anche in seguito ad alcuni specifici pareri emessi dalla Corte di Cassazione, prevede anche la specifica dei gravi motivi, al fine di consentire al locatore di verificare l’oggettiva necessità.

La richiesta di recesso dal contratto di affitto dovrà quindi in sostanza riportare i seguenti dati:

  • i dati anagrafici del conduttore
  • la richiesta del recesso dal contratto di affitto
  • la specifica dei gravi motivi per cui si chiede il recesso
  • le tempistiche di rilascio dell’immobile.

Gli altri adempimenti da eseguire in caso di recesso dal contratto di locazione

Anche in seguito alla presentazione della richiesta di recesso, tuttavia, il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile e per tale scopo non potrà essere usata la cauzione versata in fase di stipula a garanzia di eventuali danni arrecati all’abitazione nel corso della durata contrattuale, che verrà invece restituita a risoluzione del contratto.

In caso di recesso dal contratto di locazione sarà poi necessario adempiere agli eventuali oneri fiscali richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di recesso dal contratto. Le spese per la cessazione del contratto sono a carico del conduttore, come anche la presentazione della relativa ricevuta.

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