La cedolare secca nei contratti di locazione – Che cos’è, chi e come la può scegliere, quanto si paga

15 gennaio 2014 10:510 commentiDi:

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Da un po’ di tempo a questa parte i contribuenti italiani hanno la possibilità di scegliere, in fatto di contratti di locazione, se aderire al sistema ordinario e tradizionale di tassazione – quello basato sostanzialmente sul reddito Irpef e relative addizionali – oppure scegliere il regime facoltativo della cedolare secca, ovvero il pagamento di un’unica tassa basata questa volta non sul reddito ma sul canone di locazione stesso.

In un periodo in cui la pressione fiscale in Italia raggiunge livelli altissimi – si parla all’incirca del 44 per cento per il 2014, come mero calcolo previsionale – non è certo facile per tutti i proprietari di immobili scegliere se restare con il regime tradizionale o optare per questa seconda e piuttosto nuova opzione. E ciò anche in virtù delle recenti modifiche alla normativa fiscale che regola i canoni di locazione, alcune delle quali sono entrate in vigore proprio dal 1 gennaio 2014.

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Ma per fornire a tutti i contribuenti informazioni precise su cui poter fare affidamento per compiere la propria scelta in maniera vantaggiosa, abbiamo raccolto in una sorta di utile guida tutto quello che c’è da sapere per conoscere e applicare il regime opzionale della cedolare secca nei contratti di affitto, mettendone in luce le modalità di applicazione, applicabilità e funzionamento.

Ecco quindi quali saranno i vari argomenti trattati all’interno di questa piccola guida alla cedolare secca:

  • che cos’è la cedolare secca
  • chi può scegliere la cedolare secca
  • quando scegliere il regime facoltativo della cedolare secca
  • quanto dura il regime facoltativo della cedolare secca
  • quanto si paga con il regime della cedolare secca.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un particolare regime di tassazione che possono scegliere tutti i conduttori di un contratto di locazione per gli immobili ad uso residenziale in possesso dei requisiti richiesti.

La cedolare secca è infatti un regime facoltativo – detto anche sostitutivo – che può essere scelto in alternativa a quello tradizionale, detto ordinario.

La sostituzione che viene realizzata attraverso la cedolare secca riguarda il versamento di un’unica imposta pari al 21 o al 15 per cento del canone di locazione, a seconda della tipologia di contratto, che viene versata in sostituzione dell’IRPEF e delle altre addizionali.

Per i contratti stipulati in regime di cedolare secca, inoltre, non sono dovute né l’imposta di bollo, né l’imposta di registro, le imposte che devono essere di norma versate ogni qual volta si registra, si proroga o si chiude un contratto di locazione.

La scelta del regime facoltativo della cedolare secca, tuttavia, ha anche alcune implicazioni sullo stesso canone di locazione. I locatari che la scelgono, infatti, per tutta la durata dell’opzione non possono richiedere ai conduttori l’aggiornamento del canone di affitto attraverso l’adeguamento Istat – cioè la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie, relativa all’anno precedente – anche se previsto nel contratto di locazione.

Ricapitolando, quindi, la cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei contratti di locazione che:

  • Corrisponde al 21 o al 15 per cento del canone di locazione stabilito attraverso il contratto
  • È alternativo il regime di tassazione ordinaria che avviene su base IRPEF e relative addizionali
  • Esonera il locatario dal pagamento dell’imposta di bollo
  • Esonera il locatario dal pagamento dell’imposta di registro
  • Impone la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone di locazione – adeguamento Istat.

Chi può scegliere la cedolare secca

Non tutti i locatari possono optare per il regime sostitutivo della cedolare secca in merito alla tassazione degli immobili.

Possono farlo soltanto le persone fisiche che godono di diritti di proprietà – cioè i proprietari – o di diritti reali di godimento – cioè gli usufruttuari – che non che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni – cioè affittano un immobile ad uso esclusivamente residenziale.

Ne consegue che non sara possibile optare per il regime della cedolare secca per tutti gli immobili, ma solo per alcune specifiche categorie. Gli immobili interessati da questo particolare regime saranno quelli appartenenti alle categorie catastali che vanno da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), e potranno essere affittati per il solo uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

A corollario di queste prime due regole, ne consegue dunque anche una terza, che riguarda gli inquilini. Il regime di cedolare secca non è parimenti adatto a tutti gli inquilini. Non possono infatti essere accettati come conduttori coloro che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quando scegliere il regime facoltativo della cedolare secca

Il regime facoltativo della cedolare secca può essere scelto dal locatario in due diversi momenti, a seconda delle proprie esigenze:

  • Al momento della stipula e della prima registrazione del contratto
  • Nel corso degli anni successivi al primo per i contratti di affitto che durano più di un anno. In questo secondo caso le imposte di registro e di bollo versate in origine, al tempo della prima registrazione, non saranno più rimborsabili.

Quanto dura il regime facoltativo della cedolare secca

Una volta che si effettua la propria scelta a favore del regime opzionale della cedolare secca, l’opzione rimane attiva per tutta la durata del contratto se si tratta di una adesione in fase di stipula, oppure per la durata residua del contratto se si tratta di una adesione al regime che sopraggiunge in anni successivi al primo.

Il locatore ha però la possibilità di revocare l’opzione nel corso di ciascuna annualità successiva del contratto oppure di aderire nuovamente al regime con la stessa tempistica. La revoca deve essere presentata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e impone il pagamento dell’imposta di registro per l’anno successivo.

Quanto si paga con il regime facoltativo della cedolare secca

Come anticipato in precedenza, il calcolo della cedolare secca può essere fatto applicando un’aliquota del 21 o del 15 per cento sul canone di locazione riportato nel contratto.

L’aliquota ridotta del 15 per cento si applica ai contratti a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenza di alloggi abitativi e nei comuni ad alta tensione abitativa.

 

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