Mutuo – Piccola guida su come rivedere e modificare il proprio finanziamento ipotecario non più conveniente

9 gennaio 2014 18:330 commentiDi:

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Il mutuo: gioia e dolore delle famiglie italiane, che in tempo di crisi continuano a credere moltissimo nel mattone anche se, a causa della congiuntura negativa, hanno cominciato ad investirvi un po’ meno.

Il mutuo, tuttavia, rimane sempre uno degli investimenti più importanti e necessari che si possono fare nel corso della vita, perché, per chi vuole comprare un immobile, è oggi sempre più difficile avere a disposizione in una unica soluzione tutta la liquidità che servirebbe al suo acquisto.

Ma il mutuo rappresenta anche un impegno finanziario che deve essere protratto nel corso di molti anni, nonostante la modifica delle condizioni del mercato – processo del tutto naturale e inevitabile – e nonostante il peggioramento della situazione economica e finanziaria personale – processo forse evitabile, ma sicuramente non disgiunto dalla congiuntura globale negativa.

Così, in tempi di crisi, sono sicuramente molto numerosi i mutui che, accesi negli anni passati, sotto altre condizioni e auspici, attraversano oggi un periodo di sofferenza, perché non più adeguati al tenore di vita maggiormente austero e ridotto che le famiglie sono costrette a vivere.

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E’ opportuno sapere, quindi, che quando si ha un mutuo sulle spalle è facile che si verifichino, con il tempo, delle circostanze che vanno a modificare le motivazioni e le convenienze che avevano inizialmente portato alla scelta di un certo tipo di mutuo al posto di un altro, e che queste possono essere legate indifferentemente alla situazione macroeconomica, alla situazione finanziaria personale o alle semplici oscillazioni dei tassi di interesse e delle offerte presenti sul mercato.

Quando però ci si rende conto che il proprio mutuo, così com’è, alla luce delle contemporanee condizioni economiche e di mercato, non possiede più l’originaria convenienza che lo aveva fatto preferire agli altri, non bisogna perdersi d’animo né scoraggiarsi, rassegnandosi al mantenimento di una situazione scomoda a livello personale e finanziario, ma è necessario ricordare che è sempre possibile intervenire sotto diversi aspetti.

Gli strumenti per modificare il proprio mutuo e renderlo più conveniente

Le banche e gli istituti di credito mettono infatti oggi a disposizione dei clienti che hanno acceso un finanziamento ipotecario diversi strumenti utili per la revisione e la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo, che possono essere richieste e applicate al fine di tornare a godere di una posizione di convenienza e di vantaggio rispetto al proprio impegno.

Queste soluzioni per la revisione e il miglioramento delle condizioni contrattuali del mutuo sono:

  • il trasferimento del mutuo, operazione che viene anche chiamata portabilità del mutuo e che interessa prevalentemente una nuova banca
  • la sostituzione del mutuo
  • la rinegoziazione del mutuo
  • l’estinzione anticipata del mutuo.

La rinegoziazione delle condizioni contrattuali del mutuo con la propria banca

La prima soluzione a disposizione di chi ha un contratto di mutuo attivo con una banca, ma che, alla luce di una modifica delle condizioni personali o economiche globali, vuole ottenere una maggiore convenienza dal prodotto finanziario che ha scelto, è quella di rinegoziare le condizioni contrattuali del mutuo con il proprio istituto di credito, ovvero modificare i termini del contratto stesso.


In questo modo è possibile ottenere condizioni più in linea con la propria situazione finanziaria e reddituale, interagendo, attraverso la ricerca di una soluzione condivisa su alcuni parametri che caratterizzano il mutuo.

Gli elementi più importanti del mutuo che possono essere oggetto di rinegoziazione sono:

  • la tipologia del mutuo – cioè ad esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso, oppure il contrario, da un mutuo a tasso fisso ad uno a tasso variabile a seconda delle condizioni clicli di mercato
  • il livello del tasso di interesse applicato – cioè il cosiddetto spread applicato dalla banca al tasso di interesse internazionale di riferimento
  • la durata del mutuo – cioè si può ad esempio allungare o accorciare la durata del mutuo a seconda dell’effetto desiderato sulle rate da rimborsare.

La rinegoziazione del mutuo è una operazione che si può richiedere alla propria banca anche più volte nel corso della durata contrattuale del mutuo e che non comporta spese per il mutuatario.

La portabilità o surroga del mutuo – il trasferimento del finanziamento presso un’altra banca

Una seconda possibilità che si ha per modificare le condizioni contrattuali del proprio mutuo e ottenere parametri più vantaggiosi rispetto alle condizioni personali o del mercato è la cosiddetta portabilità del mutuo, chiamata anche surroga, che consiste nel trasferimento del finanziamento ipotecario da un banca ad un’altra.

Con l’operazione di portabilità del mutuo la nuova banca stipula con il titolare del finanziamento un nuovo contratto di mutuo, di importo pari al precedente ma a condizioni differenti, nel frattempo subentrando come creditore della garanzia ipotecaria sull’immobile iscritta in precedenza.

Anche la procedura di portabilità del mutuo o surroga può essere richiesta più volte da parte del mutuatario nel corso della durata del rapporto contrattuale e non comporta alcuna spesa per il cliente. Gli eventuali oneri notarili, infatti, richiesti dalla stipula del nuovo mutuo sono a carico della nuova banca.

La portabilità del mutuo avviene inoltre senza la necessità di consenso della banca che aveva concesso il precedente mutuo.

La sostituzione del mutuo

La terza possibilità che si ha a disposizione per modificare le condizioni contrattuali del proprio finanziamento ipotecario ormai non più conveniente è rappresentata dalla sostituzione del mutuo, che consiste nella estinzione del mutuo sottoscritto in precedenza e nell’accensione di un nuovo mutuo con una nuova banca, di importo anche maggiore.

Con l’operazione di sostituzione del mutuo la nuova banca stipula con il titolare del finanziamento un nuovo contratto di mutuo, a condizioni differenti e di importo diverso dal precedente, situazione che richiede anche l’iscrizione di una nuova ipoteca sull’immobile.

A differenza degli altri strumenti, dunque, la sostituzione può presentare dei costi per il mutuatario, tra cui spese notarili e spese bancarie.

L’estinzione anticipata del mutuo

Un ultimo strumento, infine, utilizzabile per la modifica delle condizioni contrattuali del finanziamento ipotecario è l’estinzione anticipata del mutuo, che può essere richiesta dal mutuatario in modo parziale o totale prima della scadenza.

Per i mutui stipulati dopo il 2007 la richiesta di estinzione anticipata non comporta il pagamento di alcuna penale, per i mutui stipulati prima di questa data, invece, i costi sono ridotti grazie all’esistenza di una convenzione bancaria.






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