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Mutuo, quando e come conviene sospenderlo

Sono oltre 16mila le famiglie che entro ottobre 2017 hanno potuto sospendere per 12 mesi la quota capitale del proprio finanziamento, tra mutuo prima casa e credito al consumo. Il tema è stato oggetto anche di una specifica norma, contenuta nell’ultimo decreto Milleproroghe, che consente di allungare il periodo di ammortamento dei finanziamenti per famiglie e piccole e medie imprese ancora per un biennio. Ma quando conviene richiedere la sospensione del mutuo? William Cappa, esperto e addetto ai lavori del settore, ha individuato 4 motivi per i quali l’interruzione delle rate del mutuo per difficoltà economica è la scelta più intelligente. “Una scelta – sottolinea Cappa – che va affrontata con decisione e senza timori ignorando con criterio ogni possibile indizio allarmistico”. Vediamo, di seguito, quali sono i 4 motivi illustrati da Cappa per cui conviene sospendere il mutuo.

UN DIRITTO RICONOSCIUTO – La richiesta di interruzione delle rate è corretto richiederla perché è un diritto riconosciuto al consumatore, ed è prevista sia dalla legge che dai contratti di mutuo firmati tra il richiedente e la banca. Rileggendo il contratto di mutuo, si noterà che c’è una clausola che permette di potersi affidare alla moratoria in caso di gravi difficoltà. Anche perché la banca stessa ha un interesse importante ad autorizzare il congelamento della rata per 12 mesi. Si evitano interventi legali per il recupero del credito, si evitano spese giudiziali per avviare un pignoramento, ecc. La moratoria è una possibilità per entrambe le parti per capire se nel prossimo futuro ci sarà di nuovo la capacità finanziaria di riprendere a pagare le rate del mutuo. Ed è un bene che ci sia. In alcuni casi, tampona il momento di difficoltà che può svanire quando si ritrova un nuovo posto di lavoro e l’economia famigliare ricomincia a girare un po’.

2. TEMPO PER ORGANIZZARSI – Permettersi la tranquillità di avere un momento in cui tirare il fiato e non avere l’incombenza della scadenza mensile aiuta molto e rasserena un po’ gli animi. Tutto deve essere coordinato con la propria banca in modo da fare ogni cosa secondo le norme vigenti. Il tempo è una risorsa limitata ma va sfruttata al massimo. Attenzione però: non si può chiedere di sospendere il mutuo per un anno se non si ha una valida motivazione, come per esempio la perdita del lavoro. Inoltre, la moratoria deve essere richiesta con ben in mente il fine: ‘Come farò quando tra 12 mesi dovrò ricominciare a pagare il mutuo? Riuscirò ad essere regolare con i pagamenti oppure la sospensione è solo un modo per prendere fiato e non pensarci più?’.

3. RATE SCADUTE E MORATORIA – Ci sono alcune possibilità che gli utenti non conoscono. Alcune banche concedono infatti la possibilità di poter far rientrare le rate non pagate dei mesi passati già nel periodo di moratoria. Poniamo un esempio semplice. Immaginiamo di non avere pagato le ultime 5 rate. Andiamo in banca e chiediamo di sospendere il mutuo per un anno. Facendo rientrare le 5 rate non pagate all’interno del periodo della moratoria, è come se fossero già 5 i mesi di interruzione dei pagamenti e a questo punto restano altri 7 mesi davanti. Altre banche, invece, chiedono di rientrare della rate scadute per poi concedere la sospensione del mutuo per un anno.

4. UN PIANO PER IL FUTURO – Un anno di tempo non è proprio poco. Ma non è nemmeno un tempo infinito. Diciamo che è un periodo giusto per potersi rimettere in pari con la situazione, magari trovando un nuovo posto di lavoro o un’altra soluzione finanziaria. Ma cosa succede se alla fine le cose non cambiano e si deve ricominciare a pagare il mutuo? È giusto essere positivi, ma è altrettanto corretto avere una visione a lungo termine e prevedere cosa fare in caso in cui la situazione economica famigliare non si rimetta a posto. “La sospensione del pagamento del mutuo – spiega William Cappa – non è la soluzione definitiva al problema di mancanza di liquidità. È solo un aiuto momentaneo che può supportare ma ci si deve attivare parallelamente con una soluzione più solida se si sa per certo che alla fine non si riuscirà più a riprendere con regolarità i pagamenti”. “Peraltro, ogni volta che qualcuno fa domanda per avere accesso alla moratoria in banca si accende un faro sopra la testa della persona che ha fatto richiesta. Chiedere di sospendere il mutuo significa ‘sono in difficoltà’, ‘non riesco più a pagare’. Per cui la persona viene monitorata (metaforicamente) per capire se ce la farà ancora a riprendere a pagare”, conclude l’esperto.

Prima di scegliere mi devo fare queste domande Posso ottenere un mutuo? Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. Quanto posso chiedere? In generale, l’intermediario concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia (> Il mutuo dalla A alla Z) effettuata da un esperto. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente. Quale rata mi posso permettere? Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.

È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento. Quanto mi costa il mutuo? La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo (> Il mutuo dalla A alla Z) disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa. Quale durata mi conviene? La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse (> Il mutuo dalla A alla Z), quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.

Mutuo a tasso fisso Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile. Mutuo a tasso variabile Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. Mutuo a tasso misto Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Mutuo a tasso doppio Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno. Mutuo a tasso agevolato In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi. Imposte e agevolazioni fiscali Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca (> Il mutuo dalla A alla Z) o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (> Il mutuo dalla A alla Z) sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge. Per approfondimenti: ○ chiedere informazioni all’intermediario ○ consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it ○ contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate: 848.800.444. Altri costi Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti: ○ il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria (> Il mutuo dalla A alla Z), che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento ○ le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare ○ le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari ○ il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se si decide per una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo. ○ gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata. ○ la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo). Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

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