Riforma del catasto

6 febbraio 2014 11:301 commentoDi:

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Di riforma del catasto in Italia si parla ormai da molti mesi se non addirittura da molti anni. Ma proprio nella giornata di ieri è stato compiuto un altro importante passo in avanti per completare la riforma attesa oramai da tempo. Nella giornata di ieri, infatti, 5 febbraio 2014, il Senato ha dato il proprio via libera alla delega fiscale e ora dunque il documento passerà in terza lettura all’aula di Montecitorio, che dovrà dare a sua volta il proprio assenso. 

Sarà quindi presto portato a compimento il lungo processo di revisione della normativa che soggiace alla gestione fiscale del registro di tutti gli immobili che insistono sul territorio italiano. All’interno del testo, che ha ricevuto ieri l’approvazione del Senato è ad esempio contenuta la fondamentale norma che rivede totalmente il metodo di attribuzione della rendita catastale, che non sarà più assegnata sulla base dei vani degli immobili ma sulla base dei metri quadri.

Il testo della Riforma del Catasto ha inoltre trovato posto all’interno di un documento che contiene una serie di misure fiscali di diverso genere e anche norme per porre un ulteriore freno all’evasione fiscale e per arginare il fenomeno della ludopatia.

Ma vediamo più da vicino quali saranno le principali novità che l’approvazione della legge sulla Riforma del Catasto comporterà a breve. Si tratta inoltre di un eventi di particolare importanza per l’Italia in cui la proprietà privata ha un alto valore e gli immobili sono al centro delle attenzioni di tutti i contribuenti da molti mesi a questa parte, anche e soprattutto in vista della riforma generale dei sistemi di tassazione degli immobili, che farà subito seguito all’emanazione del nuovo catasto.

Tra le principali novità di cui si farà portatrice la nuova Riforma del Catasto ci sono alcuni importanti principi di fondo, che andranno ad investire le seguenti aree di interesse:

  • il valore patrimoniale degli immobili
  • la rendita catastale degli immobili
  • l’introduzione del federalismo catastale
  • le commissioni censuarie
  • le stime dirette
  • gli immobili storici.

Vediamo quindi che cosa comporterà in concreto l’applicazione delle nuove norme agli ambiti di interesse sopra indicati.

La Riforma del Catasto

Il valore patrimoniale degli immobili

Secondo quanto previsto dal testo della nuova Riforma del Catasto, il valore degli immobili sarà calcolato in maniera diversa rispetto al passato. Sarà infatti determinato sulla base dei valori di mercato al metro quadro in accordo con la relativa tipologia di immobile. Per fare ciò verranno forse usati i valori rilevati dall’ex Agenzia del Territorio che oggi è un dipartimento interno all’Agenzia delle Entrate stessa, cui appartiene anche la conservazione del registro del catasto.

Oltre al valore di mercato al metro quadro saranno presi in considerazione anche una serie di parametri aggiuntivi come la presenza di scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, la presenza dell’ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo, lo stato di manutenzione dell’immobile. Tutti questi parametri andranno a costituire un algoritmo il cui risultato ritoccherà il valore al metro quadro. Quest’ultimo valore verrà poi moltiplicato per i metri quadri per ottenere il valore patrimoniale complessivo.

valore di mercato al metro quadro  x  metri quadri  =  valore patrimoniale dell’immobile

La rendita catastale degli immobili

Anche per la determinazione della rendita catastale si avranno novità introdotte dalla Nuova Riforma del Catasto. La rendita catastale, infatti, verrà ad essere calcolata a partire dai valori locativi annui al metro quadro, anche questi reperiti dai dati dell’OMI, l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, che apparteneva all’ex Agenzia del Territorio.

A questi valori al metro quadro si applicherà una riduzione oscillante tra il 47 e il 52 per cento relativa alle diverse spese, come manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge e dunque il valore della rendita catastale sarà ottenuto come prodotto tra i valori locativi e la superficie dell’immobile espressa in metri quadri.

(valori locativi annui di mercato – spese)  x  metri quadri  = rendita catastale dell’immobile

L’introduzione del federalismo catastale

Con la nuova Riforma del Catasto sarà inoltre introdotta la possibilità del federalismo catastale. I Comuni che ne faranno richiesta potranno cioè  ottenere dall’Agenzia delle Entrate l’affidamento delle funzioni catastali, in particolare nella definizione delle rendite.

Questa possibilità in verità è stata a suo tempo bloccata da un ricorso al Tar del 2010, temendo che l’affidamento di tale potere ai Comuni potesse avere effetti negativi nel rialzo della base imponibile. Ma alcuni comuni hanno ottenuto buoni risultati dal punto di vista del recupero della tassazione e per questo motivo alla proposta sarà dato il via libera.

Le commissioni censuarie

Secondo il testo della nuova Riforma del Catasto, inoltre, verranno ad essere modificate anche le commissioni censuarie, la cui composizione sarà allargata ai rappresentati delle associazioni di categoria del mondo immobiliare. Tali commissioni censuarie avranno la possibilità di decidere in merito all’attribuzione delle nuove rendite e dei nuovi valori. Potranno inoltre  partecipare alla gestione delle richieste di rettifica in autotutela, collaborando con le commissioni tributarie e il Tar,che invece risponderanno in relazione a questioni di tipo giurisdizionale e di legittimità.

Le stime dirette

Come sottolineato nei paragrafi precedenti, l’introduzione delle norme previste dalla delega fiscale presuppone anche, in primo luogo, la rideterminazione del valore patrimoniale degli immobili e della loro rendita catastale sulla base di valori aggiornati a quelli di mercato. Ma per molte abitazione italiane questi valori, questi dati grezzi, non sono disponibili ancora nelle banche dati in mano all’OMI e all’ex Agenzia del Territorio.

Si profilerà quindi la necessità di rilevare delle stime dirette, almeno per le unità abitative a destinazione speciale. Ragione per cui i tempo di attuazione della Riforma stessa saranno presumibilmente lunghi.

Gli immobili storici

Ultima ma non meno importante all’interno del testo di legge della Riforma del Catasto è la questione relativa agli immobili storici. Questi ultimi infatti sono gli immobili iscritti nella categoria catastale A/9 (di cui fanno parte palazzi e castelli di eminenti pregi storico-artistici) o comunque riconosciuti come tali ai sensi del Codice dei beni culturali (e quasi sempre vincolati da questo).

La Nuova Riforma del Catasto prevede che possano essere individuati quelli passibili di sfruttamento commerciale, sui quali potrà decidere la Commissione Finanza alla Camera e quelli invece non ammessi allo sfruttamento.

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1 commento

  • donati severina

    Chiedo scusa ma non si é parlato delle ingenti spese di manutenzione degli immobili storici privati.
    Cordiali saluti Severina Donati

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